Del mismo modo, se aprecia un fenómeno de movilidad desde comunas más tradicionales como Santiago a otras como Estación Central.
Luego de un periodo intenso, con ventas que llegaron a récords históricos, la industria inmobiliaria parece volver a la calma. Con proyecciones que hablan de un aumento de precio en torno al 5%, y con ventas para 2017 que superarían al periodo anterior, el sector centro oriente de la capital alberga el mayor volumen de proyectos en venta.
“Proyectamos un año 2017 levemente superior en ventas al 2016, dado el desempeño del segundo semestre del ejercicio anterior y los resultados del primer trimestre que tienden hacia la normalización de las cifras a los valores históricos de venta de la industria”, dice Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria. Ella agrega que ve en 2017 a un periodo de normalización de las variables de la industria, donde las inmobiliarias comenzarán a reponer selectivamente la oferta mediante nuevos lanzamientos y haciendo esfuerzos por diferenciarse de sus competidores.
Desde Colliers proyectan un incremento de los stock, originado por ventas prometidas que no se pueden realizar, y una disminución del ritmo de ventas. “Las ventas menores tienen un componente negativo significativo de “devoluciones”. Proyectamos un nivel de venta similar al primer trimestre, con un sesgo al alza”, señala Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers International. Él establece que los precios están presionados a la baja por un aumento de stock, algo sensible pero estiman muy lejos de una condición de riesgo.
Por otro lado, la escasez de terrenos, presiona al alza. “Nuestra proyección es una tendencia al alza moderada de los precios; alza que será una constante del mediano plazo, que se traduce en precios con tendencia al alza en torno al 5% y stock al alza en torno al 15%, por la dificultad de ajustar la oferta a una demanda fuertemente disminuida y traspaso a precio del efecto de IVA, velocidades de venta fluctuante”, manifiesta Gleisner.
Respecto al valor del suelo, se espera que siga al alza. También crecerá el valor de los terrenos de sectores que reemplacen los sectores tradicionales, ya sea por mayores restricciones normativas en los tradicionales o falta de terrenos. El caso más emblemático es el traslado de venta de la comuna de Santiago a Estación Central: donde la escasez de terreno en Santiago, hace interesante los terrenos de Estación Central, extendiendo el desarrollo a sectores que están al debe en servicios y calidad de vida, y que deberán potenciar su desarrollo urbano.
Las debilidades del sector inmobiliario se manifiestan con más fuerza en los sectores menos valorados y en los inmuebles menos ajustados a los requerimientos del mercado. Dado el panorama descrito antes, “proyectamos un nivel de actividad o de nuevos proyectos más restringido. Las áreas que mantendrán su fuerza están en las comunas del sector oriente, en cuanto a nivel de ventas y de precios, muy probablemente afectado por un menor ingreso de proyectos, por falta de suelo. Los sectores fuera del radio de atracción inmediata del sector de Santiago como gran fuente de trabajo, van a tener mayor dificultades en los ritmos de venta y en mantener su nivel de precios”, dice Gleisner.
Los proyectos importantes crecientemente serán de departamentos. Las ciudades que concentran y que van a seguir concentrando viviendas en altura, son La Serena y Coquimbo; Valparaíso y Viña del Mar; Concepción y Temuco. Todas ciudades ya de alta densidad, en las que se ha afianzado el desarrollo de departamentos.
